En los últimos años se ha vivido en Madrid un incremento considerable de las viviendas de uso turístico. Esto ha venido motivado en gran medida por el efecto llamada que ha producido la promesa de elevadas rentabilidades.
No obstante, muchos propietarios ya se han dado cuenta de que no todo lo que reluce es oro. Como ya adelantaba el Ayuntamiento de Madrid en su análisis sobre el impacto de las viviendas de uso turístico, solo el 25% de las viviendas anunciadas para alquiler turístico tienen una rentabilidad superior a la esperada en la modalidad de alquiler a largo plazo. El distinto trato fiscal de las rentas, los gastos de gestión, los suministros del apartamento, etc. son puntos a tener en cuenta a la hora de valorar colocar nuestra vivienda en el mercado del alquiler turístico.
En nuestro caso, son muchos los propietarios que nos contactan frustrados por no alcanzar las rentabilidades prometidas en un inicio y, de entre todos los problemas que nos hemos encontrado en las viviendas, hemos decidido compartir esta serie de consejos comunes a tener en cuenta para lograr mejorar la rentabilidad de tu apartamento:
1. Diferenciarnos con la decoración y estado del apartamento
Aunque en los últimos dos meses el crecimiento en el número de apartamentos se ha ralentizado considerablemente, la demanda no ha crecido al mismo ritmo durante los últimos años por lo que la competencia se ha vuelto más difícil.
En esta situación, los huéspedes disponen de una gran oferta sobre la cual elegir por lo que es fundamental que nuestro apartamento esté correctamente decorado y pensado para ellos. De lo contrario, no seremos su primera opción y solo nos llegarán reservas cuando los mejores apartamentos, los más atractivos, ya estén ocupados o bajando el precio por noche, comprometiendo entonces la rentabilidad del apartamento.
2. Ofrecer un servicio memorable
Tan importante como poner a disposición de los huéspedes un apartamento bien decorado, equipado y en buen estado; es que el servicio de gestión sea atento y cuidadoso con los detalles. Acciones tan sencillas como dedicar tiempo suficiente en los check-ins para explicar los detalles del apartamento, interesarnos por la satisfacción del huésped durante la estancia u ofrecer información relevante sobre la ciudad; no cuestan nada. En cambio, este tipo de servicio permitirá a los huéspedes disfrutar aún más del apartamento y de la ciudad logrando que la experiencia sea mucho más positiva.
3. Mejorar la disponibilidad
Según el tipo de apartamento, mejoraremos la rentabilidad si somos capaces de atender reservas de solo un día y realizar check-ins a cualquier hora. Esto nos permitirá ofrecer un mayor aprovechamiento del calendario pero también demandará una dedicación constante en el apartamento. Esta dedicación, en muchos casos, solo es posible si contamos con una empresa de gestión de apartamentos turísticos que se encargue de atender a los huéspedes en cualquier momento.
4. Optimizar los precios para mejorar la rentabilidad
Es importante mantener una estrategia de precios adecuada para cada momento. Como es lógico, no podemos poner el mismo precio en octubre (un mes récord en número de turistas) que en enero. Igualmente, no es igual la demanda de un martes cualquiera que la de un fin de semana o cuando se produce un evento especial (final de fútbol, congresos, Orgullo Gay…). Tener en cuenta todas estas variables y ajustar el precio de nuestro apartamento cada día nos permitirá mejorar la rentabilidad.
5. Elegir correctamente las plataformas
No todas las plataformas funcionan igual con todos los apartamentos por lo que es importante saber cuál o cuáles son las más adecuadas para cada vivienda. Utilizando varias plataformas lograremos mejorar el porcentaje de ocupación de la vivienda y, si nuestra estrategia de precios es la correcta, también conseguiremos aumentar aún más su rentabilidad. Ahora bien, tendremos que tener cuidado de no cometer errores con la sincronización de calendarios para evitar realizar varias reservas para los mismos días y que las plataformas nos penalicen mermando la rentabilidad.
6. Cuidar la reputación digital
Vivimos en un mundo en el que la base de la confianza son las opiniones previas de otras personas sobre un servicio o producto. Al igual que pasa cuando hacemos una compra en Amazon, buscamos un restaurante o reservamos un hotel, las opiniones de otros clientes son fundamentales en el proceso de decisión de compra. Cualquiera de nosotros alquilaría antes un apartamento con buenas opiniones que uno del que solo hablan mal. Cuidar el servicio que se da a nuestros invitados, la limpieza, etc. y fomentar que compartan su experiencia positiva es vital para conseguir una mejor reputación digital.
Estos son algunos de los puntos que podemos cuidar para lograr mejorar la rentabilidad de nuestra vivienda. No obstante, hay que tener en cuenta que no todas las viviendas son adecuadas para alquilarse por días. Cuestiones como la localización son también cruciales a la hora de garantizar la rentabilidad pero, lamentablemente, no podemos mover un piso de un barrio a otro.