El alquiler turístico y el de temporada, las alternativas al alquiler a largo plazo o residencial.
Para un propietario hay diversas maneras de rentabilizar un inmueble dependiendo del uso que se le de en cada momento. Con el panorama actual, en el que el turismo internacional se ha visto coyunturalmente afectado, si se quiere seguir disponiendo de la vivienda hay otras alternativas.El grado de riesgo y la rentabilidad irán variado dependiendo de si elegimos una u otra fórmula de alquiler. Pero comencemos por el alquiler de corta estancia como punto de referencia.
Viviendas turísticas: Las más rentables (antes de la crisis del Covid-19) y dependientes de la ocupación
Las viviendas de uso turístico fueron la opción más rentable para aquellos propietarios o inversores con inmuebles bien ubicados y en muy buen estado. Bien gestionados, estos pisos tenían un atractivo imbatible frente a aquellos destinados al alquiler residencial.
Tras la irrupción del Covid-19 que llevó aparejado el cierre de fronteras y tráfico aéreo comercial, sumado a la limitación de movimientos de la población, el parón fue brusco y evidente.
¿Quiere esto decir que es el fin de las viviendas turísticas? Nada más lejos, los fundamentos para optar por esta opción no han cambiado. Es cierto que la demanda se vio afectada de manera abrupta, pero una vez restablecidas la movilidad y el tráfico aéreo, se espera una regreso progresivo y sostenido de turistas.
Los acontecimientos se suceden tan rápidamente que no sabemos si se popularizará una vacuna próximamente que aporte el extra de seguridad y tranquilidad que empujaría a la vuelta generalizada de los viajes.
Sí se observa una tendencia a la moderación tras el punto más álgido alcanzado entre 2017 y 2018. La oferta de mayor calidad será la que resista estoicamente e incluso se vea beneficiada por el abandono de la actividad por parte de viviendas con menor valor añadido. En esta entrevista para Roomonitor, David Lombardía (CEO de MUN) explica en detalle la situación actual.
Dedicar un inmueble al alquiler turístico siempre va ser la opción más adecuada para los propietarios que demandan disponibilidad y que no quieren renunciar a este activo durante 5 e incluso 7 años.
La ventaja que supone poder acceder a la vivienda en cualquier momento (obviamente cuando no esté ocupada por huéspedes) y la seguridad de que la misma estará bien cuidada y continuamente revisada son aspectos que se mantendrán al margen del nivel de rentabilidad.
- Pago de impuestos en el alquiler turístico
- Cómo dar de alta tu vivienda para uso turístico en Madrid o Andalucía
Alquiler temporal o por meses: La opción intermedia y flexible con una rentabilidad moderada
Las viviendas temporales nunca pueden constituir la residencia de los alojados. Las partes tienen libertad para pactar las condiciones del contrato, que tendrá la duración que estimen ambos. Eso sí, siempre debe quedar reflejada cuál es la causa objetiva por la que el inquilino necesitará la vivienda de manera temporal. Las causas son variadas: estudios, desplazamiento por motivos de trabajo o salud, obras en el domicilio habitual, etc.
Dado su carácter temporal, las rentas obtenidas son superiores a las del arrendamiento de vivienda habitual, pero inferiores a las del alquiler vacacional, la otra alternativa que no a dejado de ganar popularidad.
Frente al alquiler turístico, donde se está más a merced de la oferta y es necesario aceptar reservas de manera inmediata, en el alquiler de temporada se pueden exigir mayores garantías. Los propietarios podrán aceptar aquellas ofertas y perfiles que más se acomoden a los requerimientos del propietario.
Estudiantes y profesionales extranjeros son un claro ejemplo de inquilinos temporales. También necesitan de este tipo de contrato aquellas personas que recibirán un tratamiento médico lejos de su domicilio. Familias cuya residencia se encuentra en plena reforma y necesitan un lugar en el que pasar algunos meses son otro posibles inquilinos. Acondicionar un lugar de trabajo es un requisito indispensable.
Por lo que respecta al pago de impuestos, este tipo de alquiler tributará del mismo modo que el alquiler turístico o de corto plazo. Las alternativas al alquiler a largo plazo tienen otra serie de ventajas, pero debemos acudir a ellas si nuestro objetivo principal es disminuir al máximo nuestra tributación.
Alquiler de vivienda habitual: Menor rentabilidad, imposibilidad de disponer de ella y seguridad incierta
El alquiler para vivienda habitual es una opción que están considerando los propietarios de inmuebles actualmente para uso turístico. Entre sus ventajas más evidentes está la de un ingreso constante y la deducción del 60% en el pago del IRPF en la declaración de impuestos.
Esta deducción del 60% se calcula sobre el rendimiento neto positivo obtenido mediante el alquiler de la vivienda. Para determinar el rendimiento neto habrá que deducir a los ingresos obtenidos los gastos que aparecen en el artículo 23, apartado 1, de la Ley de IRPF.
Tras la modificación en 2018 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la duración mínima de los contratos de arrendamiento para vivienda habitual pasó a ser de 5 años para las personas físicas y de 7 para las personas jurídicas. En ese momento también se limitaron las garantías a 2 mensualidades (a parte del importe de la fianza).
¿Cuál es la situación actual del mercado del alquiler residencial?
bajada de precios esperada
Históricamente, en cada periodo de contracción económica se ha producido una bajada en el precio que los inquilinos pagan por una vivienda. Tiene sentido cuando la renta disponible de las familias disminuye y hay menos personas con solvencia suficiente.
Para muchos expertos las subidas ya han quedado atrás, a lo que hay que sumar que tras la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de marzo de 2019, éstas nunca podrán ser superiores al IPC.
En 2009, coincidiendo con la fase aguda de la llamada Gran Recesión, la variación anual del IPC de la vivienda de alquiler cae de manera brusca del 4’4 al 1’2, para adentrarse en terreno negativo entre 2013 y finales de 2016.
Volvemos a abril de este año 2o20 y vemos que los alquileres han subido de manera generalizada en España incluso durante la crisis del Covid-19. En Madrid los precios se incrementaron un 1’6% y sigue siendo la ciudad más cara para vivir.
¿Por qué sube el precio medio del alquiler en medio de una crisis sanitaria y económica?
Puede haber varios condicionantes. El más claro es que la crisis del nuevo coronavirus ha sido repentina y concentrada, al menos el golpe inicial asestado por el confinamiento obligatorio. El mercado llevaría cierto retardo en reflejar la situación, como ocurrió en 2008, no siendo hasta 2009 cuando se inició la bajada a medida que la economía perdía fuelle.
Por otra parte, las ayudas a alquiler y a las empresas en forma de ERTES están sosteniendo de manera temporal la demanda.
Si atendemos a informes de entidades independientes, el banco de inversión UBS estima que el precio del alquiler residencial caerá un 6% en 2020 para irse recuperando durante 2021 y 2022, algo que podría provocar a medio plazo un nuevo resurgir de alternativas al alquiler residencial.
La inseguridad de los impagos
Una de las mayores reservas que tienen los propietarios de inmuebles con respecto al alquiler a largo plazo reside en la necesidad de encontrar inquilinos solventes.
El número de sentencias por impago de alquiler aumentó un 67% respecto a 2014, fomentando la aparición de opciones de ‘alquiler seguro’.
¿Qué cubre el seguro de protección del alquiler?
El seguro de protección del alquiler puede ser contratado por el arrendador, pero el beneficiario es siempre el arrendatario. La cobertura máxima del alquiler no percibido suele ser de hasta 12 meses. También es habitual que estas pólizas incluyan el asesoramiento legal que conllevaría un proceso de impago por parte del inquilino.
Cada propietario debe juzgar si estas garantías son suficientes y si la posibilidad de emprender un proceso judicial ,con sus plazos y molestias aparejadas, le parece un riesgo asociado lo suficientemente razonable o no.
El alquiler turístico y de temporada, con sus correspondientes peculiaridades, son alternativas al alquiler a largo plazo que debes valorar incluso si no descartas el residencial.