¿Es rentable dedicar tu vivienda vacía a alquiler de corta duración? Ponemos sobre la mesa la cuestión que ocupa la mente de la mayoría de propietarios de inmuebles. Te lo contamos todo sobre la rentabilidad del alquiler turístico en Sevilla.
Visión general: Sevilla sigue batiendo récords de viajeros
NOTA: Debido a lo excepcional de la situación actual debemos alertar de una más que posible revisión a la baja del número de personas que visitarán Sevilla en los meses restantes de 2020. (Actualizado el 13/03/2020)
Si hablamos de dedicar una vivienda a alquiler turístico, a la hora de invertir lo principal es saber si dicha actividad está en declive, se mantiene o va más.
Según cifras de Gestión de Datos de Turismo de Sevilla, la ciudad cerró 2019 con un récord de 3’12 millones de viajeros, 6’7 millones de pernoctaciones y una ocupación media del 76’4%. No solo llega más turistas (5% más que el pasado año, mejor dato de la serie histórica), sino que se quedan más tiempo en la ciudad, aumentando las pernoctaciones un 6’83%
La ocupación despunta incluso fuera de temporada, algo que es fácilmente atribuible a la oferta de viviendas con fines turísticos. En este tipo de alojamientos el número de noches que pasan los viajeros es notablemente superior al de los establecimientos hoteleros.
Respecto al conjunto del país, España recibe ya a más de 80 millones de visitantes al año, siendo la segunda potencia turística del mundo por detrás de Francia. Pese a factores como el Brexit o una posible recuperación de mercados competidores, las ciudades españolas poseen una fortaleza suficiente para afrontar todo un lustro de crecimiento sostenido.
6 de cada 10 turistas que visitan Sevilla son ya ciudadanos extranjeros. Estados Unidos tomó el relevo de Reino Unido como el segundo mercado emisor a la ciudad. Los destinos de larga distancia (Estados Unidos, Canadá u Oriente Medio) están poniendo sus ojos en Sevilla precisamente atraídos por su buena rentabilidad.
¿Alquiler turístico o residencial?
Entendemos por alquiler residencial aquel que se oferta a un mismo usuario por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada. En ese caso, no será necesario que des de alta tu vivienda como VFT (Vivienda con Fines Turísticos).
Cuando tratamos de decidir cuál es la mejor fórmula de alquiler, tenemos que hacerlo en base a nuestras necesidades y expectativas. El alquiler turístico será siempre tu mejor opción si:
- No ocupas tu vivienda la mayor parte del año, pero quieres poder seguir disfrutando de ella ocasionalmente
- Antepones la rentabilidad por encima de todo
- Necesitas asegurarte de recibir tus ingresos y hacerlo a tiempo
- Quieres asegurarte de que tu vivienda esté siempre revisada, cuidada y a punto
- Quieres compartir un espacio del que guardas buenos recuerdos con gente de todo el mundo
- No quieres comprometerte a largo plazo
¿Son todas las viviendas aptas para alquiler turístico?
Bajo criterios estrictamente técnicos, siempre que cuentes con los requisitos necesarios, sí. Pero que tu vivienda pueda tener su licencia VFT otorgada por Turismo no significa que desde el punto de vista de la rentabilidad económica tenga sentido.
Hay varios factores que pueden determinar el éxito de tu alojamiento para alquiler vacacional.
1. Localización
Aunque tu vivienda esté situada en una ciudad con atractivo turístico como es el caso de Sevilla, hay que tomar en consideración además en qué barrio está ubicada. Cada zona tiene su punto fuerte, algunas soportan mejor la estacionalidad, otras ofrecen mayor rentabilidad, etc. Ten en cuenta este factor y consulta con una empresa de gestión de alquiler turístico como MUN para que te asesore. Quizá no pensabas que tu barrio tuviera demasiado tirón, pero a lo mejor se trata de una de la zonas en las que el crecimiento se está acelerando. En MUN podemos darte los datos que necesitas para tomar la mejor decisión posible.
2. Estado de la vivienda
Tu vivienda está en una localización que en principio te permite una buena rentabilidad pero ¿cuál es el estado de la misma? Si se trata de obra nueva, no hay mucho más que decir, es el tipo de inmueble del que puedes sacar provecho casi sin dudarlo.
Si tu vivienda no es nueva pero está reformada, también atraerá suficiente atención como para que deseen reservarla con asiduidad. Los baños deben estar en perfectas condiciones y la decoración tan moderna y neutra como sea posible, aunque ciertos detalles que le den personalidad y la conecten con el entorno son muy deseables.
Una sesión de fotos profesional como la que realiza MUN hará que tu vivienda destaque del resto, luzca lo mejor posible y reciba más reservas.
3. Capacidad
Supongamos que tu alojamiento se encuentra en una ubicación con alta demanda y es nueva o se reformó recientemente. Es momento de pensar con qué capacidad cuenta. La capacidad de tu vivienda es el número máximo de huéspedes que pueden alojarse en ella de manera confortable. Un mayor número de plazas implica que podrás cobrar más por la estancia. Cuanta mejor sea la capacidad, menor será el tiempo que deberá estar ocupada para obtener un cierto rendimiento.
Una vivienda con al menos dos habitaciones sería ideal para plantearse su alquiler a turistas. En cuanto al número de baños, si cuenta con dos de ellos tendrá siempre más posibilidades de ser elegida como alojamiento temporal que si solo tiene uno.
4. Gestión
Localización, capacidad y buen estado. Ya tienes tu trío de ases, entonces ¿por qué tu vivienda no está siendo todo un éxito? Hay otro ingrediente que añadir: una gestión profesional. Desde la fotografía a la redacción y comercialización en diferentes plataformas, pasando por la optimización de precios, la recepción de huéspedes o la limpieza. Son tantos los factores a tener en cuenta que puede llegar a ser abrumador.
Sabemos que puedes llegar a ser un gran anfitrión, pero dejar tu vivienda en manos de una agencia de alquiler turístico como MUN te asegura que siempre haremos lo necesario para aumentar la rentabilidad. Ofreceremos la misma experiencia personal a tus huéspedes y cuidaremos con mimo de tu alojamiento.
No solo se trata de una opción que te libera de tiempo, sino que te permite sacarle el ‘mayor jugo posible’ a tu vivienda.
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Si te has decidido por invertir en obra nueva o en una vivienda recién reformada, es posible que la tarea de amueblarla y decorarla se te haga cuesta arriba. Pero no solo debes verlo como un trámite necesario para comenzar a ofrecer tu vivienda a turistas, sino que puede constituir una actuación clave que incremente el rendimiento obtenido mes a mes.
Un servicio de staging tiene siempre como objetivo hacer tu alojamiento atractivo al mayor número de personas posibles. En MUN, las viviendas sobre las que trabajamos este aspecto llegan a rendir de media un 24.32% más.
Tendencia del mercado del alquiler turístico en Sevilla
El beneficios obtenido por las viviendas turísticas no ha hecho sino aumentar con el paso de los años. En cambio, los precios de alquiler residencial ha tocado techo y se espera que se moderen tras la publicación de la guía de precios de referencia para el alquiler anunciada por el Ayuntamiento de Sevilla.
Requisitos y pago de impuestos
Es natural que te plantees qué gastos deberás asumir si dedicas tu vivienda en Sevilla a alquiler turístico. Pero vamos a sacarte de dudas rápidamente sobre un gasto fijo que no tendrás que asumir: el pago de la cuota de autónomos. Este tipo de alquiler no está sujeto a IVA, por lo tanto no deberás darte de alta como autónomo. Solo en el caso de que ofrezcas directamente servicios propios de la industria hotelera (como restauración, limpieza o lavandería) el IVA al que tendrías que hacer frente sería del 10%. Aquí te contamos más sobre los impuestos en las viviendas con fines turísticos.
¿Qué gastos necesitaría asumir desde un principio en alquiler turístico?
- El alta en el registro de turismo y obtención de licencia VFT es completamente gratuito
- Cuotas fijas por actividad: ninguna si no prestas directamente servicios propios de la industria hotelera
- Suministros (agua, gas, luz…) y conexión WI-FI.
- Porcentaje sobre reservas (comisión de plataformas y gestión del alquiler en su caso)
Como ves, solo en el caso de que tu vivienda genere ingresos, deberás destinar parte de los mismos a pagar ciertos servicios que por otra parte te han ayudado a generar dichos ingresos. Los beneficios que obtengas tributan como rendimiento del capital inmobiliario.
¿Quieres saber cuánto puedes obtener por el alquiler turístico de tu vivienda en Sevilla?
Si cuentas con una vivienda disponible, se encuentra en buena localización y es nueva o se reformó recientemente, hay muchas posibilidades de que puedas obtener un buen rendimiento. Pulsa sobre el botón, conoce más sobre nosotros y déjanos tus datos para salir de dudas.
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